Obowiązek udzielenia najemcy dodatkowego terminu do zapłaty zaległego czynszu, a wypowiedzenie umowy najmu w trybie art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego

Uwagi ogólne

Obowiązek udzielenia najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu jest konsekwencją chęci zakończenia przez wynajmującego stosunku najmu wskutek powstania zaległości czynszowych po stronie najemcy i wynika wprost z przepisu art. 687 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.):

Art. 687. Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

Analizowany przepis został wprowadzony do polskiego systemu prawnego wraz z wejściem w życie obowiązującego obecnie Kodeksu cywilnego, tj. 1 stycznia 1965 r. i dotyczy kwalifikowanej formy najmu, a konkretnie najmu lokalu (art. 680-692 k.c.), a zatem regulacji prawnych mających charakter lex specialis w stosunku do ogólnych przepisów o najmie (art. 659-679 k.c.), przy czym zgodnie z przepisem art. 680 k.c.:

 Art. 680. Do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału poprzedzającego [ogólne przepisy o najmie – przyp. red.), z zachowaniem przepisów poniższych.

Dla porządku wyjaśnić równocześnie należy, że w stosunku do lokali, które służą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokali będących pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki stosować należy ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733 z późn. zm.). Hipoteza przepisu art. 687 k.c. odnosi się zatem głównie do takich lokali, z których najemca korzysta w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej lub oświatowej.

Istotnym z punku widzenia wykładni historycznej i funkcjonalnej omawianego przepisu jest wskazanie, że art. 687 k.c. nie jest przepisem samodzielnym, lecz stanowi uzupełnienie regulacji ujętej w art. 672 k.c., która dotyczy najmu rzeczy ruchomych:

Art. 672. Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

* * *

Zaprezentowane stanowisko o uzupełniającym się charakterze przepisów art. 687 k.c. oraz art. 672 k.c. potwierdza nie tylko argument historyczny (obie regulacja zostały wprowadzone w tym samym czasie, tj. 1 stycznia 1965 r.), ale przede wszystkim wykładnia gramatyczna i funkcjonalna – ustawodawca w ogólnych przepisach o najmie zdecydował, że zwłoka z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności jest wystarczającym uzasadnieniem, aby przyznać wynajmującemu prawo do zakończenia stosunku najmu z nielojalnym najemcą (niezależnie od tego, czy czas najmu jest oznaczony, czy nie), natomiast w przypadku najmu lokalu, ze względu na przedmiot najmu, najemca został otoczony dodatkową ochroną, polegającą na powstaniu po stronie wynajmującego obowiązku uprzedzenia najemcy na piśmie i udzielenia mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Art. 687 k.c. jest zatem rozwinięciem art. 672 k.c. z tym zastrzeżeniem, że dotyczy najmu lokali. O wzajemnym powiązaniu cytowanych przepisów świadczy również skonstruowanie przez ustawodawcę w obu tych regulacjach wymogu istnienia zaległości „dwóch pełnych okresów płatności”, jak również inkorporacji w przepisie art. 687 k.c. zwrotu „(…) a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia”, który jest bezpośrednim następstwem uprawnienia wskazanego w art. 672 k.c. – „(…) wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia”.

* * *

Struktura semantyczna przepisu art. 687 k.c. jednoznacznie zatem wskazuje, że jego zawartość normatywna nie zawiera uprawnienia dla wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu. Uprawnienie to wynika wyłącznie z przepisu art. 672 k.c. – „(…) wynajmujący może najem wypowiedzieć (…)”, natomiast z przepisu art. 687 k.c. wynika wyłącznie obowiązek określonego działania adresata normy prawnej.

Umowne przesłanki wypowiedzenia terminowej umowy najmu

W zasadzie do dnia 10 lipca 2001 r. przepis art. 687 k.c. stanowił jedyną podstawę prawną do wypowiedzenia terminowej umowy najmu w przypadku, gdy najemca dopuszczał się zwłoki z zapłatą czynszu, przy czym umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony również można było wypowiedzieć w trybie przepisu art. 687 k.c. Alternatywną podstawą zakończenia stosunku prawnego, którego czas trwania nie został w umowie najmu oznaczony, jest również przepis art. 688 k.c. – „Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”.

Przepis art. 687 k.c. stanowił zatem – i stanowi do dziś – ustawową przesłankę wypowiedzenia umowy najmu lokalu, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu. Warto również wspomnieć, że zgodnie z aktualnym poglądem doktryny i obowiązującą linią orzeczniczą – „W razie uiszczenia przez najemcę czynszu w terminie dodatkowym, nie powstaje prawo wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 687 k.c.” [w: Bieniek Gerard (red.), Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom I-II, wyd. X] oraz „Jeżeli najemca lokalu mieszkaniowego dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący – bez uprzedzenia najemcy na piśmie o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia i bez udzielania najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 687 k.c.) – wniósł pozew o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy z lokalu, powództwo jest nieuzasadnione. Jednakże sąd nie może oddalić powództwa, jeżeli stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 k.p.c.) wykazuje, że pozwany mimo wyrażonej w pozwie woli powoda wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia i mimo upływu terminu miesięcznego od doręczenia mu pozwu nie zapłacił zaległego czynszu” (Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 1967 r., III CZP 113/66).

* * *

Warto jednak wskazać, że w obowiązującym stanie prawnym wynajmujący nie zawsze musi liczyć się z koniecznością pisemnego uprzedzenia najemcy o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i udzielenia mu [najemcy] dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę zaległego czynszu. W dniu 10 lipca 2001 r. weszła w życie wspomniana już na wstępie ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733 z późn. zm.), która to ustawa wprowadziła przepis art. 673 § 3 k.c. w obowiązującym aktualnie brzmieniu:

Art. 673 § 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Przepis art. 687 § 3 k.c. umożliwia zatem zawieranie w umowach najmu dodatkowych przesłanek, dających uprawnienie do wypowiedzenia terminowej umowy najmu, których kształt i granice wyznacza jedynie wola stron stosunku cywilnoprawnego w ramach zasady swobody umów (art. 353¹ k.c.). Przywołać w tym względzie należy chociażby wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2015 r., IV CSK 208/14 – „Nie ma powodu, aby ograniczać wolę stron ponad to, co przewiduje art. 353¹ k.c. i przepis szczególny, jakim jest art. 673 § 3 k.c. w takim ułożeniu ich stosunku umownego, który jest dla nich korzystny i nie sprzeciwia się istocie terminowej umowy najmu. Zawarte w umowie zastrzeżenie możliwości dla strony wypowiedzenia umowy terminowej najmu przed nadejściem terminu stanowi wskazanie faktu, jakim jest przewidziana umownie data złożenia odpowiedniego oświadczenia przez uprawnionego, będąca wypadkiem, o którym stanowi art. 673 § 3 k.c. Jeżeli ponadto uprawniony wykazuje rzeczywiste i budzące aprobatę przyczyny, z których powstaniem łączy skorzystanie z prawa do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony przed nadejściem tego terminu (budowa nowej siedziby, zbędność najmowanych lokali), z odpowiednim wyprzedzeniem, a więc z zadbaniem o interes wynajmującego, to nie ma powodu, aby odmawiać temu skuteczności na tle powołanego przepisu, a z kolei uznawać spełnienie jego przesłanek w razie ogólnego stwierdzenia w umowie, że jest to możliwe „z ważnych przyczyn”, ale i tak wiadomych dopiero przy wypowiadaniu umowy”.

Wobec powyższego zasadnym jest stwierdzenie, że do dnia 10 lipca 2001 r., art. 687 k.c. był przepisem o charakterze bezwzględnie obowiązującym (ius cogens), natomiast w związku z wejściem w życie art. 673 § 3 k.c., stał się przepisem względnie obowiązującym (ius dispositivum), albowiem od 10 lipca 2001 r. strony umowy najmu władne są samodzielnie ustalać „wypadki”, uzasadniające wypowiedzenie umowy najmu.

Istota problemu

Jak wspomniano dotychczas, przed 10 lipca 2001 r. wynajmujący lokal, którego z najemcą wiązała umowa terminowa, mógł stosunek najmu wypowiedzieć tylko wtedy, gdy najemca dopuszczał się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (poza rozwiązaniem umowy za porozumieniem stron). Należało wówczas najemcę uprzedzić o zamiarze wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia i udzielić mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Stosunek najmu nie rozwiązywał się w sytuacji, gdy najemca w wyznaczonym mu dodatkowym terminie uregulował zaległość czynszową [w: Kidyba Andrzej (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część szczególna, wyd. II].

Załóżmy więc, że najemca z wynajmującym w umowie najmu zawierają (po 10-tym lipca 2001 r.) takie oto postanowienie: „Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia”.

Mamy zatem do czynienia z określeniem w umowie najmu „wypadku”, o którym mowa w przepisie art. 673 § 3 k.c., a ponownie cytując utrwaloną w tym zakresie linię orzeczniczą Sądu Najwyższego – „Nie ma powodu, aby ograniczać wolę stron ponad to, co przewiduje art. 353¹ k.c. i przepis szczególny, jakim jest art. 673 § 3 k.c. w takim ułożeniu ich stosunku umownego, który jest dla nich korzystny i nie sprzeciwia się istocie terminowej umowy najmu” – nasuwa się oczywisty wniosek, że nakładanie w tej sytuacji na wynajmującego dodatkowego obowiązku wynikającego z art. 687 k.c. byłoby wykładnią contra legem, albowiem sprzeciwiałoby się funkcji, jaką spełnia przepis art. 673 § 3 k.c. (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 16 stycznia 2015 r., I ACa 669/14 – „Dopuszczalność wypowiedzenia terminowej umowy najmu (dzierżawy) determinowana jest istnieniem w treści tej umowy określonych przyczyn przewidujących takie wypowiedzenie, przy czym wskazanie tych przyczyn nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie. Samo tylko zaś zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia umowy (bez wskazania jego przyczyny) nie kwalifikuje się jako „wypadki wskazane w umowie”. Wyklucza to przyjęta w art. 673 § 3 k.c. konstrukcja wypowiedzenia, dostosowana do uwarunkowań zasady swobody umów”).

Argumentów za względnie obowiązującym charakterem przepisu art. 687 k.c. jest więcej. Po pierwsze, hipoteza omawianego przepisu odnosi się wyłącznie do zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności oraz do zamiaru wypowiedzenia najmu przez wynajmującego bez zachowania terminów wypowiedzenia. Niedopuszczalnym byłoby stosowanie wykładni per analogiam w odniesieniu do takich postanowień umowy najmu, które przykładowo zakładają możliwość wypowiedzenia stosunku najmu w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, ale z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Po drugie, przepis art. 673 § 3 k.c. spotkał się z bardzo liberalnym podejściem judykatury, akcentującym w pierwszej kolejności zasadę swobody umów. Liberalizacja ta jest tak daleką idąca, że Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06 wskazał, że „Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z ,,ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c.”.

Nie jest zatem do pogodzenia stosowanie przepisu art. 687 k.c. w tych umowach najmu, w których strony zdecydowały się na zawarcie ważnej klauzuli wypowiedzenia w wypadkach w umowie wskazanych.

Reasumując wskazać należy, że przepis art. 687 k.c. będzie obowiązywał wyłącznie w odniesieniu do takich lokali, które nie podlegają pod ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733 z późn. zm.) oraz wyłącznie wtedy, gdy strony stosunku najmu nie zawarły w umowie klauzuli przewidzianej w przepisie art. 673 § 3 k.c.